Comment fonctionne la loi ALUR et la copropriété ?
La loi ALUR du 26 mars 2014 est un texte législatif important qui apport des changements forts pour les propriétaires et les locataires (notamment dans les zones tendues). Ce texte comprend un volet renforçant les obligations du propriétaire-bailleur et un volet relatif à la gestion d’une copropriété. Les professionnels de l’immobilier parlent, d’ailleurs, de loi ALUR copropriété ou de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR).
Nous verrons dans cet article, les principales mesures de cette loi concernant la gestion d’une copropriété.
PLAN
Les objectifs de la loi ALUR copropriété
La loi ALUR copropriété a deux objectifs principaux :
- lutter contre la dégradation des copropriétés, en favorisant la réalisation des travaux de conservation de l’immeuble.
- améliorer les relations entre le syndic et les copropriétaires en imposant une plus grande transparence dans la gestion des lieux.
Le texte de loi est assez complexe et important [1]. Il est aussi sujet à des changements réguliers. Nous vous invitons à rester informé régulièrement. Pour en savoir plus sur les dernières évolutions de la loi ALUR (source : neoximo.com)
Un texte commun à presque toutes les copropriétés en France
Ce texte s’applique à la majorité des copropriétés en France de nouvelles dispositions sont venues assouplir les règles pour les petites copropriétés (celles de 5 lots maximum). D’autres mesures de régulation sont prises en charge par la la loi ALUR, notamment l’encadrement des loyers des zones tendues (ou la demande est plus forte que l’offre).
Pour savoir si votre copropriété est située dans une zone tendue : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
La lutte contre la dégradation des copropriétés
La dégradation des copropriétés mal gérées est un problème fréquent pour de nombreux propriétaires. La loi ALUR propose les points suivants :
- Une majorité simple pour le vote des travaux de préservation
- Les travaux relatifs à l’accessibilité, la conservation et la restauration des immeubles et enfin ceux relatifs à la préservation de la santé et l’optimisation de la sécurité des occupants sont désormais votés à la majorité simple au lieu d’une majorité absolue.
Loi ALUR copropriété et fond de travaux
Depuis 2017, un fond de travaux est obligatoire dans les copropriétés livrées depuis plus de 5 ans, sauf pour les copropriétés de moins de 10 lots et celles dont le Diagnostic Technique Global (DTG) ne prévoit aucun travaux, dans les 10 années à venir.
Ce fonds travaux est alimenté chaque année, à hauteur de 5 % du montant du budget prévisionnel établi par le Syndic de copropriété.
Le diagnostic technique global
À la majorité simple et depuis 2017, l’assemblée générale peut décider de la réalisation d’un diagnostic technique global. Ce diagnostic vise notamment à évaluer l’état des équipements et des parties communes, ainsi qu’à prévoir les travaux importants à réaliser dans les 10 années à venir.
La loi ALUR et l’assurance propriétaire
La loi impose aux syndicats de copropriétaires de s’assurer en responsabilité civile. En complément, chaque propriétaire (occupant ou non) doit avoir une assurance immobilier le couvrant pour les sinistres démarrant dans son logement et occasionnant des dommages aux tiers, ainsi qu’aux parties communes de l’immeuble.
Une amélioration des relations avec le syndic
Afin d’améliorer les relations (souvent houleuses) entre les propriétaires et les syndic de copropriétés. La loi ALUR copropriété propose plusieurs évolutions importantes.
La loi ALUR et les charges de copropriété
La loi dite SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains) de 2000 avait déjà prévu l’obligation pour le syndic d’ouvrir un compte séparé. Dans les faits, les professionnels avaient souvent ouverts un compte commun à l’ensemble des copropriétés de leur portefeuille. La loi ALUR insiste sur la nécessité d’une ouverture d’un compte propre à chaque copropriété de plus de 15 lots.
La loi ALUR copropriété et le changement de syndic : mise en concurrence
Lorsque le mandat du syndic arrive à échéance (tous les 3 ans en principe), le conseil syndical doit demander plusieurs projets de contrats de syndic avant l’assemblée générale, afin de prévoir une mise en concurrence. Cette mise en concurrence n’est, toutefois, pas obligatoire dans une copropriété sans conseil syndical et dans celle dont la dernière assemblée générale a voté à la majorité absolue une non mise en concurrence.
La loi ALUR, d’autres contraintes pour le syndic
D’autres contraintes pèsent désormais sur les relations entre le syndic et les copropriétaires, notamment :
- la rédaction d’un contrat de syndic type,
- la mise en place d’un forfait global pour la gestion courante,
- une obligation de formation pour obtenir la carte professionnelle de l’immobilier,
- l’obligation de faire immatriculer la copropriété en fournissant des données permettant un meilleur repérage des copropriétés en difficulté,
- la création d’une fiche synthétique regroupant les principales informations techniques et financières de la copropriété.
La loi ALUR et les petites copropriétés
Dans le prolongement de la loi ALUR a été votée la loi Elan de 2018. Cette loi prévoit qu’à compter de juin 2020, les petites copropriétés n’ont plus l’obligation de constituer un conseil syndical. Sont considérées comme des petites copropriétés, celles ayant 5 lots au maximum, ainsi que celles ayant un budget prévisionnel inférieur à 15.000 € pendant les 3 dernières années.
SOURCES :
[1] Loi ALUR : Texte Intégral : https://ec.ccm2.net/droit-finances.commentcamarche.net/download/files/joe_20140326_0001-PDF.pdf
